Durchsetzung des Stockwerkeigentümerreglements
Muss eine Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. die Verwaltung die Einhaltung des Reglements rechtlich durchsetzen? Zu dieser Frage hat sich das Bundesgericht jüngst geäussert.
Wer setzt das Reglement durch?
Die Stockwerkeigentümerversammlung erlässt das Reglement und ist auch für dessen Abänderung zuständig. Die eingesetzte Verwaltung überwacht, dass die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der allfälligen Hausordnung eingehalten werden. Verstossen einzelne Mitglieder trotz Intervention der Verwaltung gegen diese Vorschriften, kann die Verwaltung das Reglement klageweise durchsetzen, benötigt hierfür aber eine Ermächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung. Doch was ist, wenn sich keine Mehrheit für die Durchsetzung ausspricht?
Gibt es eine Pflicht zur Durchsetzung des Reglements?
Gemäss Bundesgericht ist die Stockwerkeigentümerversammlung frei, aus sachlichen Gründen von der Durchsetzung des Reglements abzusehen. Zu denken ist etwa an Fälle, in welchen sie die Prozessrisiken als zu hoch einschätzt oder wenn sich der Streit hauptsächlich zwischen einzelnen Mitgliedern auswirkt. Ein derartiger Beschluss (Verzicht auf Durchsetzung) verletzt weder Gesetz noch Gemeinschaftsordnung. Die Anfechtung des Beschlusses wurde im erwähnten Fall durch das Bundesgericht abgewiesen (Urteil 5A_17/2024 vom 3. Februar 2025, zur Publikation vorgesehen).
Alternativen für Betroffene
Einzelne Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft können demnach nicht ohne Mehrheitsbeschluss erwirken, dass gegen andere Mitglieder auf Einhaltung des Reglements geklagt wird. Stattdessen können sie direkt die Rechtsbehelfe aus Eigentum und Besitz wählen, insbesondere zur Abwehr von störenden Immissionen.
Es lohnt sich, Probleme innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft frühzeitig anzusprechen und – falls notwendig – rechtliche Abklärungen zu treffen. Bei allfälligen Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
+41 41 349 10 80